Modalidades de parcelamento do solo

Existem, atualmente, cerca de 13 textos legislativos que regem essa matéria ou que de alguma forma afetam a divisão do solo urbano para novas edificações.
É possível parcelar grandes áreas de terra para que ali se construam casas ou imóveis não residenciais. Basicamente, temos 3 modalidades de parcelamento do solo: loteamento, desdobramento e desdobro.
Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes para construção em que há abertura de novas vias de circulação ou modificação ou ampliação das vias já existentes.
O desmembramento é, também, a subdivisão de gleba em lotes, mas sem abertura, ampliação ou modificação de vias de circulação, ou seja, há o simples aproveitamento daquelas existentes.
Já o desdobro é a subdivisão de área de terra sem alteração de sua natureza, quando, por exemplo, uma gleba muito grande é subdividida em duas ou mais glebas ou, ainda, quando um lote é dividido em dois menores. Nesses exemplos a gleba e o lote não perderam a natureza jurídica, continuaram com a mesma especificação legal.

Ação de resolução contratual proposta por mutuário inadimplente

Há duas correntes jurídicas acerca da possibilidade de propositura de ação para resolver contrato de mútuo imobiliário pelo devedor inadimplente. Embora não pacífico, o direito do devedor socorrer-se do Poder Judiciário já foi reconhecido na esfera do Superior Tribunal de Justiça, haja vista que é vedada perda total das quantias pagas e que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, de forma que o devedor que deixou de pagar prestações do financiamento e não quer perder tudo o que já pagou até então não precisa esperar a iniciativa do credor para solucionar a questão.

Posse de imóveis adquiridos em leilão

Assunto importante no ramo imobiliário refere-se à aquisição de imóveis em leilões públicos ou em venda direta promovida por instituições financeiras. Quem nunca ouviu falar de imóveis à venda por preços atraentes que podem ser adquiridos através de financiamento e utilização de FGTS? Sim, isso existe e é muito interessante para quem pretende adquirir a casa própria, mas é necessário tomar algumas cautelas.
Primeiramente, é preciso saber se o imóvel está desocupado ou se o ex-mutuário, ou mesmo um inquilino, está irregularmente usando o bem como moradia.
A maioria desses imóveis permanece ocupada pelos ex-mutuários que não pagaram as parcelas do financiamento e perderam a propriedade através de execução hipotecária ou de procedimento extrajudicial de alienação fiduciária.
Assim, a maioria das pessoas que compra imóveis nos leilões públicos ou diretamente dos bancos se depara com o fato de não poderem receber as chaves do imóvel recém adquirido, haja vista que os bancos não se responsabilizam pela desocupação do bem.
Portanto, resta ao adquirente tomar as medidas necessárias para ingressar na posse do imóvel, sendo indispensável contratação de advocacia especializada no assunto.E a solução jurídica para esses casos costuma ser mais rápida do que se imagina

Do direito do promitente vendedor

Mediante promessa de compra e venda, em que não foi pactuado o arrependimento, seja ela cebebrada por Instrumento Público ou Particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

O compromitente comprador, titular de direito real, pode exigir do vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no Compromisso de compra e venda, e caso haja recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Direito de Construir - Direito de Vizinhança

- O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas diretamente sobre o prédio do vizinho;

- Não é permitido abrir janelas, ou fazer terraço a menos de um metro e meio do terreno do vizinho, exceto aberturas para luz ou ventilação (não maiores que 10 cm de largura por 20 cm de comprimento) e construídas a mais de 2 mts de altura de cada piso;
Obs: Em se tratanto de aberturas para luz ou ventilação, o vizinho poderá a qualquer tempo levantar a sua construção, muro ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

- Qualquer do vizinhos confinantes poderá altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, p/ suportar o alteamento; aquele que altear a parede arcará com todas as despesas, incluisve de conservação, ou com metade se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

- Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Usucapião de bens imóveis urbanos e rurais

Art. 1238

Aquele que, por quinze anos sem interrupção, nem oposição, possuir um imóvel como seu, adquire a propriedade, independente de título e boa fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Este prazo poderá ser reduzido para dez anos, desde que o imóvel tenha sido utilizado para moradia habitual, ou nele tenha sido realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1239

Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por 05 anos inisterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art 1240

Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 m², por 05 anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.


Comentários: O possuidor pode p/ o fim de constar o tempo exigido para comprovação da posse, acrescentar à sua posse a de todos os seus antecessores, contanto que sejam contínuas, pacíficas, com justo título e boa-fé.

Documentos necessários para compra e venda de imóveis

CÓPIA SIMPLES DO CPF, RG E COMPROVANTE DE ENDEREÇO;
ORIGINAL DA FOLHA DE ROSTO DO IPTU;
IMÓVEL EM CONDOMÍNIO: CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS C/ FIRMA RECONHECIDA DO SÍNDICO E ATA QUE O ELEGEU;
CERTIDÃO ATUALIZADA DE CASAMENTO;
CERTIDÃO ATUALIZADA DE MATRÍCULA DO IMÓVEL C/ CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS;
CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE TRIBUTOS MUNICIPAIS;
CERTIDÃO NEGATIVA DE PROTESTO DOS 10 CARTÓRIOS;
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS PARA AÇÕES CÍVEIS EM GERAL;
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS PARA EXECUTIVOS FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAIS;
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS PARA FALÊNCIA E CONCORDATA;
CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR FEDERAL.
CERTIDÃO NEGATIVA TRABALHISTA;
CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL;
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE TRIBUTOS E CONTRIBUIÇÕES FEDERAIS.