Ação de resolução contratual proposta por mutuário inadimplente

Há duas correntes jurídicas acerca da possibilidade de propositura de ação para resolver contrato de mútuo imobiliário pelo devedor inadimplente. Embora não pacífico, o direito do devedor socorrer-se do Poder Judiciário já foi reconhecido na esfera do Superior Tribunal de Justiça, haja vista que é vedada perda total das quantias pagas e que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, de forma que o devedor que deixou de pagar prestações do financiamento e não quer perder tudo o que já pagou até então não precisa esperar a iniciativa do credor para solucionar a questão.

Posse de imóveis adquiridos em leilão

Assunto importante no ramo imobiliário refere-se à aquisição de imóveis em leilões públicos ou em venda direta promovida por instituições financeiras. Quem nunca ouviu falar de imóveis à venda por preços atraentes que podem ser adquiridos através de financiamento e utilização de FGTS? Sim, isso existe e é muito interessante para quem pretende adquirir a casa própria, mas é necessário tomar algumas cautelas.
Primeiramente, é preciso saber se o imóvel está desocupado ou se o ex-mutuário, ou mesmo um inquilino, está irregularmente usando o bem como moradia.
A maioria desses imóveis permanece ocupada pelos ex-mutuários que não pagaram as parcelas do financiamento e perderam a propriedade através de execução hipotecária ou de procedimento extrajudicial de alienação fiduciária.
Assim, a maioria das pessoas que compra imóveis nos leilões públicos ou diretamente dos bancos se depara com o fato de não poderem receber as chaves do imóvel recém adquirido, haja vista que os bancos não se responsabilizam pela desocupação do bem.
Portanto, resta ao adquirente tomar as medidas necessárias para ingressar na posse do imóvel, sendo indispensável contratação de advocacia especializada no assunto.E a solução jurídica para esses casos costuma ser mais rápida do que se imagina

Do direito do promitente vendedor

Mediante promessa de compra e venda, em que não foi pactuado o arrependimento, seja ela cebebrada por Instrumento Público ou Particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

O compromitente comprador, titular de direito real, pode exigir do vendedor ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no Compromisso de compra e venda, e caso haja recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Direito de Construir - Direito de Vizinhança

- O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas diretamente sobre o prédio do vizinho;

- Não é permitido abrir janelas, ou fazer terraço a menos de um metro e meio do terreno do vizinho, exceto aberturas para luz ou ventilação (não maiores que 10 cm de largura por 20 cm de comprimento) e construídas a mais de 2 mts de altura de cada piso;
Obs: Em se tratanto de aberturas para luz ou ventilação, o vizinho poderá a qualquer tempo levantar a sua construção, muro ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

- Qualquer do vizinhos confinantes poderá altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, p/ suportar o alteamento; aquele que altear a parede arcará com todas as despesas, incluisve de conservação, ou com metade se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

- Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Usucapião de bens imóveis urbanos e rurais

Art. 1238

Aquele que, por quinze anos sem interrupção, nem oposição, possuir um imóvel como seu, adquire a propriedade, independente de título e boa fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Este prazo poderá ser reduzido para dez anos, desde que o imóvel tenha sido utilizado para moradia habitual, ou nele tenha sido realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1239

Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por 05 anos inisterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art 1240

Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 m², por 05 anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.


Comentários: O possuidor pode p/ o fim de constar o tempo exigido para comprovação da posse, acrescentar à sua posse a de todos os seus antecessores, contanto que sejam contínuas, pacíficas, com justo título e boa-fé.

Documentos necessários para compra e venda de imóveis

CÓPIA SIMPLES DO CPF, RG E COMPROVANTE DE ENDEREÇO;
ORIGINAL DA FOLHA DE ROSTO DO IPTU;
IMÓVEL EM CONDOMÍNIO: CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS C/ FIRMA RECONHECIDA DO SÍNDICO E ATA QUE O ELEGEU;
CERTIDÃO ATUALIZADA DE CASAMENTO;
CERTIDÃO ATUALIZADA DE MATRÍCULA DO IMÓVEL C/ CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS;
CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE TRIBUTOS MUNICIPAIS;
CERTIDÃO NEGATIVA DE PROTESTO DOS 10 CARTÓRIOS;
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS PARA AÇÕES CÍVEIS EM GERAL;
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS PARA EXECUTIVOS FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAIS;
CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS PARA FALÊNCIA E CONCORDATA;
CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR FEDERAL.
CERTIDÃO NEGATIVA TRABALHISTA;
CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL;
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE TRIBUTOS E CONTRIBUIÇÕES FEDERAIS.

Separação e divórcio por via administrativa - documentos necessários

DIVÓRCIO:

1. Mínimo de 02 anos de separação de fato, ininterruptos e sem reconciliação;
2. Carteira de identidade (RG ou RNE) das partes;
3. Certidão de casamento atualizada;
4. certidão de pacto antenupcial atualizada (se houver);
5. Assistência jurídica prestada por advogado devidamente inscrito no OAB e contratado pelas partes;
6. Cópia autenticada dos filhos maiores e capazes havidos na constância do casamento;
7. 2 testemunhas que não tenham nenhum grau de parentesco com os requerentes, as quais atestem sob as penas da lei, a separação fática do casal pelo período legal de 2 anos ou superior.

Em caso de partilha de bens:

1. Certidão de propriedade dos imóveis de propriedade comum, atualizadas;
2. Certidão de Tributos Imobiliários expedida pela Prefeitura Municipal;
3. Cópia do IPTU;
4. Documentos que comprovem domínio e preço dos bens móveis (carros, jóias, conta corrente, etc.)

SEPARAÇÃO:

Carteira de identidade (RG ou RNE) das partes;
Certidão de casamento atualizada;
certidão de pacto antenupcial atualizada (se houver);
Assistência jurídica prestada por advogado devidamente inscrito no OAB e contratado pelas partes;
Cópia autenticada dos filhos maiores e capazes havidos na constância do casamento.

Documentos necessários para inventário por via administrativa

2 cópias autenticadas dos seguintes documentos:

Do falecido:

a) certidão de óbito atualizada;
b) certidão de casamento (se for solteiro nascimento) atualizada;
c) cédula de identidade;
d) CPF/MF.

Do viúvo ou viúva:

a) cédula de identidade;
b) CPF/MF.

Dos Herdeiros:

a) se casado - certidão de casamento atualizada;
b) se casado c/ pcto antenupcial - escritura de Registro de Imóveis atualizado;
c) separado ou divorciado - certidão de casamento com averbação atualizada;
d) se solteiro - certidão de nascimento atualizada;
e) cédula de identidade;
f) CPF/MF.

Comprovante de endereço de todos (2 cópias autenticadas de cada).

Dos bens móveis:
a) extrato de contas bancárias;
b) renavam dos veículos;
c) Cartas de créditos.

Do imóvel:

a) escritura de propriedade;
b) certidão dde matrícula ou transcrição atualizada;
c) certidão negativa de tributos imobiliários;
d) IPTU atual;
e) IPTU do ano do falecimento;
f) Certidão do Colégio Notarial de inexistência de testamento;
g) Certidão Conjunta Negativa dos Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

Separação, divórcio e inventário por via administrativa

A lei 11.441/2007 veio para facilitar o divórcio, a separação e o recebimento de herança, permitindo que tais modalidades fossem praticadas pelos Cartórios de Notas, sempre assisstidos pelo advogado contratado.

A lei possui excessões à feitura junto ao Cartório de Notas, quando envolve menores, tutelados, dentre outras.

Hoje pela via administrativa, a separação pode ocorrer em um único dia, no qual as partes já sairão do Cartório de Notas com sua escritura de separação e levarão à registro no Cartório de Registro Civil onde foi lavrado o casamento para proceder à respectiva averbação.

Maiores informações entrem em contato com Dra. Cintia Pierri